中国如何解决14亿人的住房问题

本文摘要：中国如何解决14亿人的住房问题14亿人口，8亿都会人口，2亿多都会家庭，如何解决他们的住房问题？中国用70年的时间交出一份答卷——到现在，中国基本上离别了住房短缺时代，每一个城镇家庭至少拥有一套住房，城镇人均住房修建面积也到达近40平方米。在已往的20年中，由于衡宇资产升值，中国家庭的私人财富快速增加，而且制止了外洋遇到的财政危机和金融危机。

中国如何解决14亿人的住房问题14亿人口，8亿都会人口，2亿多都会家庭，如何解决他们的住房问题？中国用70年的时间交出一份答卷——到现在，中国基本上离别了住房短缺时代，每一个城镇家庭至少拥有一套住房，城镇人均住房修建面积也到达近40平方米。在已往的20年中，由于衡宇资产升值，中国家庭的私人财富快速增加，而且制止了外洋遇到的财政危机和金融危机。只管当下对高房价的声讨不停于耳，但不能否认，中国已往20年的住房生长满足了人类历史上最大规模的人口迁徙，称得上人类住房历史上的一次伟大创举。那么，这一切都是如何发生的？让我们穿越70年的风雨，寻找中国住房历史内在的逻辑。

1949-1978由住房私有到福利分房1949年开国之初，连年战争导致衡宇严重损毁。都会人口开始增加，都会住房问题凸显，人均居住面积只有4.5平方米左右。与其他国家战后住房短缺差别的是，中国其时面临住房短缺与贫困双重压力，工业化水平低下，政府和住民都没有盖房的能力。这样的起点决议了西方国家在战后实行的住房勉励政策无法在中国复制。

虽然其时中央政府认为小我私家将住房出租并收取相应房租是资本主义的行为，但在新民主主义向社会主义转变的过渡时期，为尽可能缓解住房短缺问题，私人租房被允许与支持。只管国家认可掩护私人住房产权，但私人认为掩护私有衡宇只是暂时的，到社会主义阶段还会被收归公有，因此，开国之初私人衡宇租赁关系不正常，房客强占衡宇与拖欠房租的行为盛行、房主无维护存量房和新建私房的努力性，导致存量衡宇损毁严重，危房数量剧增，私房增加有限。

到50年月后期，随着社会主义三大革新的基本完成，住房私有制与社会主义建设的矛盾显现出来，小我私家将住房出租并收取相应房租被认为是资本主义的聚敛行为，进入到社会主义社会就应该将衡宇收归国有，只有建设社会主义衡宇公共所有权才气适应社会主义低级阶段的特点。在这一思想看法的指导下，全国掀起了没收私人衡宇的行动，住房私有化率从开国前75%左右下降到15%左右。

私房被收归国有后，国家成为职工住房的唯一提供者。政府出钱，单元卖力建房和分配，职工以近乎免费的方式占有住房，走向了福利分房之路。需要注意的是，当年的“福利”本质上是计划经济，分配的工具以及分配的方式跟西方社会的福利截然差别。福利住房的主导权在国家。

在其时重工业优先生长的“赶超战略”下，政府根据“先生产、再消费”的思路，住房建设被强行抑制。一直到1978年住房被提上国家议事议程之前，住宅投资占基本建设投资的比重只有不到8%，比开国初期勉励私人制作时期还低，住房生产的淘汰与城镇住房人口的增加形成鲜明对比，住房状况越发恶劣。表1：各时期的住房投资与竣工情况在住房供应不足的同时，根据行政品级举行公房分配的制度造成了差别单元、差别人群的苦乐不均。

权力较高的机关、级别较高的企业和人员能够有限分配到比力宽敞的好屋子，而其他人只能陷入无止境的轮候等候。住房分配与家庭人口几多、结构无关，与住民收入和支付能力无关，切断了靠勤奋努力获得住房的上升通道，却滋生了住房寻租糜烂。回到历史中去，在当年新政权刚刚建设、面临外部封锁的压力之下，国家通过计划的方式调配资源具有历史的合理性，这种住房制度可能是其时经济社会配景下的最优选择。但这种“只出不进”的住房生产分配制度导致国家财政无休止投入，住房短缺的情况愈演愈烈。

30年后，1978年人均居住面积仅剩下3.6平米，比开国初期人均下降快要1平方米。对后世影响更为深远的是，按行政品级分配的模式埋下了住房不平等的泉源，在之后几十年中不停被放大。1978-1998由公有回归私有履历了十年文革的浩劫，被贫苦压抑已久的人们需要找到新的出路。

破冰从安徽小岗村开始，农村家庭联产承包制率先打破团体大锅饭。农业生产效率的提升，动员了乡镇企业生长，继而又推动了富余农业劳动力向工业转移，都会化开始启动。与此同时，国民收入分配向住民部门倾斜，住民收入得以快速上升。

农村人口的涌入以及城镇住民收入的提升导致城镇住房需求急剧膨胀。仅靠国家有限投资的福利分房模式无法适应需求的增长，对住房性质的重新认知迫在眉睫。1978年9月邓小平揭晓“解决住房能不能路子宽些”的讲话开启了住房看法的思考。

1980年邓小平与中央卖力同志的谈话，首次系统地提出了住房私有化、提高房租、新旧公房出售以及分期付款等带有市场色彩的看法，突破了住房传统理念。邓小平的讲话掀起了住房商品属性的思想大讨论。80年月初，理论界认识到，住宅是一种商品，可以出售或出租，住房价钱与租金受价值纪律的调治。

固然，最难题和最重要的，是破除“住房应看成为公共产物被无偿分配给职工”的这种固有的认知看法。江泽民在1988年上海市房改事情集会上提出，“我们有三种看法要破除、要更新。

一是低房租、分配制是社会主义优越性的福利看法。……二是住房是政治待遇的品级观。……三是把住房清除在小我私家消费支出之外的供应看法。

” 关于住房属性的思想大讨论最终形成“住房是商品且可以被私人拥有”的看法，而且获得中央、理论界的广泛认可，住民的认知看法也逐渐被改变，为制定革新开放后住房商品化的房改思路提供理论基础。实践证明，比认知转变换难的是如何实现衡宇产权的转轨。

转轨之前，先举行了将新旧公房向私人出售的试点。1979年国家城建总局选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个都会试点，由市政府统一建房，以土建成本价向小我私家全价出售的试点，房价在120-150元/平方米之间，要求住民一次性付清全款。1981年相继被推广到全国60多个都会以及部门县镇，售房规模也重新房扩展到旧房。

试点证明晰部门迫切解决住房问题的住民确实具有购房意愿，但问题在于，大部门住民不具备全价购置公房的经济能力，而且，恒久形成的福利分配看法和低租金使已经分到公房的职工不愿意花“巨资”购置公房。为解决职工买不起的问题，一些都会试点公房的补助出售。即小我私家购置公房，只需要支付新建住宅的土建成本价的1/3，其余由政府和企业各补助1/3。1982年首批在郑州、四平、常州、沙市举行房改试点，1984年在北京、上海、天津扩大试点。

1985年底，全国约莫有90个都会和40个城镇举行了“三三制”革新，新建住宅出售面积达147万㎡，收回资金2.45亿元，同时，264.2万㎡的旧公房也完成了向原有住户的出售[i]。但即便补助售房也没有完全让住民购房看法扭转过来，因为每月的租房成本才3块钱，将买房的钱存入银行，获得的利息都远远凌驾月租。为解决职工不愿购置的问题，首先，从提高租售比价合理性着手，针对旧公房实施“提租补助”，针对新建公房实施“新房新租”。

1986年，烟台、蚌埠等地举行“提租补助”试点，在提高租金的同时，给予职工一定的人为补助，缩小原来极不合理的租售比价。只管提租补助有些“左手倒右手”的意思，但提租补助的本质是将以前国家、单元在维修治理与建设资金上的“暗补”转化为“明补”，将职工的须要劳动和支付能力与住宅消费联系起来，是改变职工福利看法、实现按劳分配的第一步。“提租补助”试点没有人为革新和企业革新的配套支持，而且提租补助对于多占旧公房的政府官员与企业干部的利益损害较大，遇到的阻力比力大。

到1988年三季度遇到通货膨胀，思量到提租补助会加大通货膨胀，提租补助被暂时停滞。90年月初，中国经济恢复稳步生长、人民生活水平获得显着提高，全国规模内举行房改的大气候形成，租金革新开始进一步推进，革新偏向从福利租金逐步转向商品租金，本质是将国家与单元提供的建设资金转化为住民的住房消费资金。由职工根据自己的经济收入与市场需求去租房（或买房）。

租金革新的重心从存量革新转移到增量革新，实行“新房新制度”的措施，降低了旧公房住户等固有利益者的阻力，最终到达使新房不再进入旧体制的目的。租金革新以提高新建公房租金为突破口，逐步理顺了住房的租买关系，建设了适应社会主义市场经济纪律的租金制度，为全国规模内举行房改铺平了门路。其次，从衡宇产权转换着手，确立住房私人产权，解决“要不要买”的问题。

之前出售的公房并未明确未来是否可以处置。1991年《国务院住房制度革新小组关于全面推进城镇住房制度革新意见的通知》第一次涉及公房出售的住房权属问题，“在国家划定尺度面积以内的实行尺度价，购房者具有部门产权，五年后可进入市场，原单元有优先购置和租用权，售房收入扣除税费后按国家、单元与小我私家的产权比例分配。” 1994年《国务院关于深化城镇住房制度革新的决议》进一步明确职工以差别价钱购置的公房所享受的产权，建设多条理的住房产权结构。

以市场价购置的住房，产权归小我私家所有，依法缴纳生意业务税费后享有收益权。以成本价购置的住房，产权归小我私家所有，5年后可依法进入市场，补交土地出让金和相关税费后，享有收益权。以尺度价购置的住房，拥有部门产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继续，产权比例按售房当年尺度价占成本价的比重确定，5年后依法进入市场，原售房单元具有有限购房、租用权，补交土地出让金和相关税费后，单元和小我私家按产权比例享有收益权。

住房产权革新界定了住房私人产权的属性，使产权主体的行为有了收益保证或稳定的收益预期，发生了利益激励。第三，从钱币化分配方式着手，解决“钱从哪儿来”的问题。

在产权革新的同时，补助方式革新也开始启动。住房钱币化分配革新主要通过两种方式举行的，一是发放住房补助，逐步将住房消费基金理入职工人为。二是建设住房公积金制度，强制企业与职工举行住房建设与消费的储蓄。

到1998年底，全国归集公积金总额达1200亿元，在增加住房建设资金泉源、生长政策性住房金融方面发挥了重要作用。为了提高职工购房能力，住房金融制度开始起步。

1987年左右，中国人民建设银行成为主要承办住房建设金融业务的专业银行，烟台、蚌埠住房储蓄银行建立，中国人民银行相继批准中国建设银行、中国工商银行建立房地产信贷部。在初始时期，房贷政策执行较为严格，贷款人必须要有住房存款才气贷款，乞贷者还本付息额相当于包罗房租革新补助在内的总收入的15%，现付款需要30%，最长贷款期限为10年。1995年中国人民银行出台《商业银行自营住房贷款治理暂行措施》，要求贷款须先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限在半年以上，贷款期限最长10年，而且要实行抵押担保+保证担保双重担保。

1997年，中国人民银行《小我私家担保住房贷款治理措施》放松了贷款要求，不要求双重担保，没有明确划定存款期限，利率按同期牢固资产贷款利率减档执行。产权制度的放开以及住民住房支付能力的提高，推动公房出售加速。到1998年年中，全国城镇自有住房占全部住宅的比例已凌驾50%，部门省市占60%以上[ii]。商品住房投资与销售面积迅速增加，1997年商品住宅竣工面积高达1.2亿平方米，商品住宅销售面积从1991年的2745万平方米提高到1997年7864万平方米，增加近2倍，其中小我私家购置商品住宅的比例从33.8%提高到66.6%。

1997年东南亚金融危机是加速中国房改的临门一脚。为应对金融危机，国务院开始探索以打开市场、搞活流通、造就新的消费热点和经济增长点为目的路径，住房被看成拉动经济增长的工具开始了全面市场化革新。

1998年7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度革新加速住房建设的通知》，宣布全面停止住房实物分配，逐步实行住房分配钱币化。房地产市场的全面启动标志着一个新的住房阶段的开始。房改建设了市场化的分配方式，促进了体制内外住房公正——今后住房分配不再完全根据身份和行政职位来决议，体制外人能从住房市场的生长中获益。

房改也埋下了房地产作为宏观经济生长工具的基因。作为住房供应主体的经济适用房实行“只售不租”的原则，目的是拉动房地产投资应对经济增长危机。在之后20年中，每当宏观经济面临调整时，房地产总是首当其冲受到打击，在刺激-紧缩-刺激的惊涛骇浪中前行。现在来看，房改接纳的是渐进式革新，优点是革新阻力小，但缺点是革新历程被推迟得越久，革新成本就越大。

一些新建住宅仍然通过实物分配进入旧体制。据统计，1996年全国新建住宅3.01亿平方米中，2/3是单元自建住宅或以商品价购置的商品住宅分配给职工，其中一部门以成本价转售给职工，分配方式只是从原来的低租金转变为一次性的低房价[iii]。制度转型期间，福利分房时代的住房不平等通过市场的方式确定下来，并为后面20年的房价上涨埋下了伏笔。革新并非在一个恒温无菌的试验田里举行，而是在一个充满不确定性的战场上，亚洲金融危机、海内通货膨胀以及其他社会变更等因素都使住房革新充满变数。

幸亏在革新开发的大潮水下，房改仍然朝着市场化的偏向坚定前行。1998-2008大规模的住房开发1998年以来，中国工业化、城镇化进入加速阶段，尤其是2001年加入WTO，大量农民工向都会涌入，使住房需求高度膨胀。全面房改实施后，住房市场化、社会化的生产机制、消费机制以及融资机制逐步建设起来，住房开发企业的生产努力性被大大引发。停止2003年底，全国80%以上的城镇可售公房出售给了职工，城镇住房产权结构发生重大转变，住房自有化率到达70%以上[iv]。

1998-2011年，中国住宅开发投资额从2081.6亿元增加到44319.5亿元，增长了20倍，年均增长26.5%，住宅投资额占牢固资产投资额的比重由7.3%提高到14.2%，住房投资占GDP比重从2.4%快速提高至9.1%。而西欧、日本同期的住房投资占GDP比重保持在3%-6%之间。住房开工面积增长了7.8倍，年均增长18%，显着快于日本经济高速增长的15年。

住房万人开工量[v]从1998年约22套增加到最高的2011年128套左右，增长了4.78倍。庞大的住房开发投资从基础上保证了住房总量的快速增加。表2：1997年以来中国住宅投资规模、增速及占全社会固投、GDP比重变化数据泉源：国家统计局在住房开发浪潮中，土地是不行忽视的关键支柱。只管许多看法对土地招拍挂制度有所诟病，但也要客寓目到，土地从免费划拨到有偿出让，奠基了中国20年住房建设的资本基础。

80年月之前，中国都会国有土地是政府无偿划拨，价值无法显现，泛起大量的土地资源浪费。为纠正资源浪费，中国开始实行土地公然出让制度。

从1987年深圳出让第一宗都会土地，到90年月初期都会土地有偿使用制度不停法治化，土地作为生产要素的价值逐步体现。土地作为最初的信用，启动并加速都会化历程。革新开放前依赖农业有限的剩余积累转移到工业部门，举行都会基础设施建设的模式已经难以为继。

80年月后期中国的都会化生长模式有了很大突破，深圳、厦门等沿海都会开始效仿香港，实验通过出让都会土地出让权建设都会基础设施建设的融资机制，开创了以土地为最初的信用基础，积累都会化原始资本的门路，都会的基础设施吸引资本以及劳动力要素的流动，都会化加速生长的引擎被启动。应当说，“土地金融”对都会生长发挥了很是重要的作用。随着土地价值被重视，为防止地方政府随意出让土地或通过土地寻租，领土部门建设土地公然招投标等出让方式。这自己是国有资源优化设置的出让方式，但“价高者得”的原则厥后导致土地资产泡沫化。

土地招拍挂并不直接导致土地财政。90年中前期，只管国有土地使用权以协议、招标或拍卖方式出让，但因其时中央和地方对于包罗税费在内的土地出让收入分成相对平衡，所以地方政府并不依赖当地国有土地使用权的出让。真正的变化来自1994年分税制革新。

使土地出让制度对经济生长的作用由一种辅助的财政手段转酿成地方经济赖以运转的关键[vi]。财权上移事权下移后在政绩考核驱动下，地方政府有很大的念头出让土地以扩大财源——“以地生财”。一方面，地方政府以较低的地价成本招商引资，换取制造业生长，实现GDP增长竞赛；另一方面，地方政府优化住宅土地供应，特别是住房需求比力旺盛的大都会，通过收紧土地供应数量，提高了土地出让金。

至此以后，土地的出让规模、出让节奏越来越与住房需求相互脱节，地方政府更多思量如何将土地卖出更高的价钱。到今天，土地金融和土地财政对于地方政府的意义已经不行替代。2017年国有土地出让金占地方一般公共预算本级收入的56.9%。

对土地收入的依赖导致政府越发将房地产看成工具来使用。这十年房地产市场高速生长的另一条支柱是住房抵押贷款制度。1998年，国务院取消福利分房，中国人民银行颁布了《小我私家住房贷款治理措施》，其中住房公积金以中低收入家庭为工具、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系；商业性住房信贷以高收入家庭为工具的商品房供应体系，首付30%，可购置普通住房，贷款年限最长20年。1999年，人民银行下发《关于勉励消费贷款的若干意见》，首付比例下调至20%；贷款最长年限调整为30年，利率按法定利率减档执行基础上进一步下调10%；2002年，小我私家住房公积金贷款利率水平下降。

2003年，房地产被确定为支柱工业，国家加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善小我私家住房贷款担保机制；对切合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。房贷的增加使房地产市场泛起了高度繁荣，房价快速大幅上涨，导致民生问题和金融风险问题加剧。为此，国家开启了一系列的调控政策。2004年，信贷开始收紧，5年恒久贷款利率由5.76%提升到6.12%。

2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价钱意见的通知 》，6月1日起首付比例不得低于30%。2007年9月27日起，二套以上首付比不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；5年期贷款利率从2005年的6.12%上升到2007年的7.83%。

这些措施使房地产市场降温。显然，住房贷款已经成为一个很是好用的调控工具。

随着房价的上涨，保障性住房在住房体系中的重要性也越来越高。1998年《关于进一步深化城镇住房制度革新加速住房建设的通知》指出，要建设和完善以经济适用住房为主的多条理城镇住房供应体系，新建经济适用住房原则上只售不租。

为促进经济适用房销售，国家通过多种手段勉励经济适用房销售，显着放宽经济适用房的销售工具限制，允许经济适用住房上市出售，提高住房金融的支持力度。1998-2003年为加速生长阶段，经济适用房作为拉动经济增长的工具，经济适用住房每年新开工面历年均增长9%，销售面历年均增长率19%。然而，经济适用房销售工具转为中高收入阶级，就发生了较大的寻租激励，经济适用房建设越来越脱离保障性住房的轨道，修建面积越来越大，加重了低收入群体的肩负。为了抑制经济适用住房的投机性购房行为，促进经济适用住房的公正分配，2004年《经济适用住房治理措施》限定经济适用住房的面积在80平方米以下。

划定小我私家购置的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租谋划。2007年国务院公布《关于解决都会低收入家庭住房难题的若干意见》，对经济适用住房制度再度举行了调整，主要包罗：第一，将经济适用住房的工具由中低收入家庭限定为都会低收入住房难题家庭；第二，限定经济适用住房上市生意业务，购置经济适用住房不满5年，不得直接上市生意业务。购房满5年转让经济适用住房的，应根据届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款；第三，划定经济适用住房修建面积控制在60平方米左右；第四，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

2004-2010年，经济适用房的保障工具收窄到低收入群体，新开工面历年均增长率下降到2%左右，销售面历年均下降3%。2011年后，经济适用房逐步退出历史舞台。

经济适用房的购置成本与低收入群体购置力低之间的矛盾决议了低收入群体不行能从中受益，其效果是，要不屋子空置无人买（1998年之前的安居工程），要不只能让中高收入群体购置。经济适用住房与商品房的价差以及可以上市出售，使得转售经济适用住房变得有利可图。

因此，具有完全产权的经济适用房一定会发生价钱寻租。中高收入群体获得带有住房补助的住房，造成了补助转移。这十年，房地产开发与经济增长交相辉映相互促进，十年间建成住房6911万套，靠近前30年住房建设的总和。

这十年，房价上涨的幅度大要与都会化水平和住民收入水平相当，房地产市场主要由住房需求基本面驱动，这是中国房地产最好的十年。我们今天能够离别住房短缺，这个十年的高速建设不行消逝。如若不是房改建设起市场化生产、流通机制，住房供应危机势必会严重阻碍中国城镇化生长，拖累中国崛起的程序。

2008-至今杠杆崛起与调控这十年，中国房地产给人最大的印象就是“涨”，住民“买不起屋子”的呼声越来越高。在这十年，中国的房价上涨具有一定的一定性。第一，经济增长速度放缓，为维持一定速度的增长，宽松的金融刺激动员房价上涨。

2014年之前，中外洋汇储蓄大量积累，外汇占款带来的基础钱币增加一直连续到2014年6月。2014年之后，在全球量化宽松的大配景之下，为维持钱币总量稳定增长，央行通过多次频繁降准、扩大再贷款等市场工具推动贷款等派生钱币增长。钱币连续大量超发带来全社会杠杆率的提升，企业端、住民端的债务水平也快速上升。只管有时并不是针对房地产市场，但金融的传导机制会让房地产被动升温。

表3：中国、美国与日本住民杠杆率数据泉源：贝壳研究院测算第二，住房不平等的扩大导致房地产陷入金融陷阱。中国房地产市场对金融市场的敏感度极高，与住房不平等的内部结构有深条理的关系。当年低价获得公房的有房群体通过资产置换推高了房价，而首次置业群体只能通过加杠杆购房，陷入“杠杆高-房价涨-杠杆高”的恶性循环。房贷的增长扩大了钱币流通量，又加速了房价的上涨。

第三，地方政府财政收入泉源的诉求加剧了土地资产化。履历了大规模的政府投资和都会建设，地方政府债务问题越来越严重。

在经济增长动力转换之际，地方政府缺少收入泉源，越发依赖于土地财政，土地价钱进一步上升。这些因素配合导致房价上涨。

房价过快上涨带来的民生问题和金融风险问题也日益严峻。调控自然就成了一种解决短期问题的手段。

只管屡调屡涨的效果让市场对换控效果质疑颇深，但调控却是在中国住房生长演变中无法回避的问题。这是因为，对于国家和社会来说，住房除了居住属性外，还要肩负起保民生、促增长和防风险的责任。

第一，住房始终是民生问题，房价快速上涨，会导致住民购置力不足；第二，住房是宏观经济的增长需要，房地产是经济增长的支柱，牵动上下游工业链，对政府的财政收入也是庞大的泉源；第三，房地产跟金融绑定在一起容易形成金融陷阱，过分金融化让住房偏离居住属性，引发系统性金融风险。这三个目的是既统一又对立的关系。

在一个阶段，过分重视一方面，会影响其他方面的目的。好比，过分重视民生问题，会牺牲增长效率；过分刺激增长，又会导致民生问题和金融风险压力增加。因此，针对短期的房地产调控政策一定在三个目的之间转移，形成刺激-压制-刺激这样的循环交替。

除了广受诟病的行政性调控手段外，房贷工具已经使用得游刃有余。好比，为应对2009年以来房价快速上涨，2010年至2013年，国家实行差异化信贷政策执行力度，提高非首套住房首付比例和贷款利率，为房地产市场灭火。到2014年，为了去库存，国家又开始放松房贷政策，勉励住民加杠杆。

房地产调控的努力作用在于在短期内起到了平稳市场的作用，防止市场单边过快生长导致不行控制。包罗对信用贷、首付贷等金融产物的攻击以及小我私家征信的严格羁系，是规范金融市场情况，降低金融风险的有效举措。但行政化、短期化、数量型的调控不会从基础上解决住房内部结构失衡的问题。

对于抑制房价过快上涨的调控往往注重对需求端的“堵”，而非有力增加供应以疏导需求。以北京为例，在2012-2016的五年间，房价累计上涨凌驾1.5倍，但住宅用地供应下滑37.6%。

政府对房地产市场调控发生了路径依赖，忽视了调控背后的扭曲和价格。实际上，调控使中央与地方、市场与政策、开发商与消费者陷入猛烈的三方博弈，一系列市场扭曲有增无减。首先，调控缺乏稳定的目的和原则。

调控的目的是“房价不能大起大落”，在实际操作时要不外于宽泛，要不外于死板。单纯以稳定房价为目的的调控，既不能修正住房转型的历史格式，也不能改变宏观钱币信贷情况，不会改变房价上涨的本质驱动力。反而，控房价这一目的会激励地方政府通过限订价格等方式制造房价平稳的假象。

由于价差的存在，政府对市场的价钱管控会由局部向全面演变，最终完全清除市场。其次，调控缺乏准确的进入和退出机制。

由于缺乏有效的市场监测预警体系，调控政策和时机掌握禁绝，政策制定到政策效果显现具有时间滞后，导致政策扭曲市场调治机制，打乱市场运行节奏。好比北京为抑制房价上涨在2016年尾首推限竞房地块，到2018年入市时市场已经转冷，反而恶化了市场预期。第三，调控缺乏统一的协同机制。

各个都会，各个领域存在的问题和政策目的、政策约束均不相同，中央的要求在实际落地执行时存在两难。如果金融、税收、土地等部门同步麋集收紧，会形成高度一致的市场预期，加剧市场单侧颠簸的水平；如果差别部门各自为政，又容易形成政策“打架”，市场无所适从。

第四，调控缺乏反馈纠偏机制。正是由于调控没有明确可操作的目的、没有进入和退出时机的判断机制，也缺乏统一有效的协同机制，调控政策到底执行得如何，对哪一类群体的影响是什么并没有明确的反馈，也就谈不上实时纠偏。

事实上，每一次限购和限贷调控都市让无房群体更难进入市场。近年来，中国已经意识到短期调控带来的毛病，房地产市场长效机制正在加紧制定之中，焦点目的是建设与市场变化精密联动的动态响应机制，包罗土地、信贷在内的要素市场以及住房供应结构的优化。

在房价上涨与调控的交替幻化之中，这十年，中国的住房建设仍然保持高速的增长。2009年至2018年，中国预计建设了9374万套住房，比上个十年还要多36%。

到现在，中国基本实现了户均住房套数凌驾1套，人均住房修建面积近40平方米。至此，我们可以向全世界宣布，中国通过伟大的住房制度革新，解决了14亿人住房短缺的问题。表4：1949年以来各阶段中国住房建设数量（万套）已往70年，中国为解决14亿人住房问题走过两条门路。前30年想通过政府主导的方式建房作为福利举行分配，因为高补助、低效率、不平等而了结。

后40年乐成转型为市场主导、政府引导的门路，因为引发起私人的努力性而实现了高速增长。如果说中国房改到底做对了什么？我认为，基础上回归到居住的天性上来。

“坏”的制度束缚住人们的手脚，消解了人们勤劳努力与回报的对应关系；“好”的制度让每小我私家的努力能够获得正向的回报，能够发挥众人的气力应对变化。住房市场化革新的意义就是建设了这样一个通道。

我们在肯定房改历史功劳的同时，也要看到制度转型带来的“后遗症”。房改由公共租房向私人购房转变的惯性以及住房的工具属性导致后面20年忽视了租赁市场的生长。

大都会缺少租赁的缓冲垫，新进入的年轻人不得不面临购房的压力。住房代际之间的不平等在市场和资本的放大效应下，已经成为社会贫富差距的庞大鸿沟。中国能不能乐成跨越中等收入陷阱，很大水平上取决于是否能够改善住房不平等的局势。

表5：国际大都会住房供应结构中国进入了新的时代，住房生长的历史阶段发生深刻的转变，生长的任务也将有所差别。房地产将会从生产转向服务，从增量转向存量，从生产要素价值时代转到服务者价值时代。

时代在变，任务在变，但房改给我们带来的履历和启示并不会过时，值得我们不停思考。

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