去年全国房地产业销售6.4万亿元政府拿走75%

本文摘要：政府到底从房地产销售中偷走了多少收益，日前这一话题引起高度注目。根据官方数据计算出来粗略估计，政府和银行2012年从房地产取得收益47917亿元，占到全年房地产业销售额6.4万亿元的75%.虽然这种非常简单相乘的计算方法在业内人士中引发有所不同观点，但政府从房地产行业中偷走的土地出让金和税费比例偏高早已沦为不争的事实。2012年，我国商品房销售额64456亿元，比上一年快速增长10%.与此同时，来自房地产行业的土地出让金和涉及税费也十分相当可观。

政府到底从房地产销售中偷走了多少收益，日前这一话题引起高度注目。根据官方数据计算出来粗略估计，政府和银行2012年从房地产取得收益47917亿元，占到全年房地产业销售额6.4万亿元的75%.虽然这种非常简单相乘的计算方法在业内人士中引发有所不同观点，但政府从房地产行业中偷走的土地出让金和税费比例偏高早已沦为不争的事实。2012年，我国商品房销售额64456亿元，比上一年快速增长10%.与此同时，来自房地产行业的土地出让金和涉及税费也十分相当可观。

其中，土地出让金历年来是政府从房地产行业中缴纳的仅次于比重收益，一般不会占房屋销售价值的40%左右。至于来自房地产行业的税费有多少，财政部的统计数据得出了答案。福布斯中文版杂志、福布斯中文网总编辑周健工日前在微博上公布一条信息，综合了来自国家统计局和财政部2012年的统计数据。

这条微博认为：2012年房地产业销售6.4万亿元，交纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，纳税合计大约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获得8400亿元利息，土地收益28517亿元，政府和银行从房地产取得收益47917亿元，占到6.4万亿元收益的75%.南都记者根据财政部发布的数据，检验了此众说纷纭的准确性。房地产开发周期较长，主要还包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地获得环节、征地移往环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、租赁环节，项目整肃环节。而这些环节完全都会牵涉到到税费征缴的问题。

目前房地产企业研发和保留环节的税费主要有11种，还包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地闲置税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市确保建设税和教育附加费。记者找到，上述统计资料只不过还有激进成分，比如并没统计资料城镇土地使用税、城市确保建设税等税种。这些税种并非针对房地产开发企业征税，而是面向更加普遍的单位征税。因此房地产去年贡献的实际税收将多达1.1万亿元。

有所不同声音广州省房协理事赵卓文：土地出让金不应算为当年成本对于政府和银行从房地产销售总额中偷走75%的众说纷纭，业内专家也公开发表了有所不同的观点。广东省房地产协会理事赵卓文昨日认为，土地出让金不应算为房地产行业当年销售收入的成本，因为当年售出的土地要经过两到三年的开发周期才能对外销售房屋。但他同时也认为，地方政府对来自房地产行业的收益倚赖偏高早已是不争的事实，这对调控政策的实行产生一定影响。其他算法工商联房地产商不会：上海房产销售流向政府份额超强六成来自全国工商联房地产商不会的数据表明，上海房地产开发项目总销售收入中流向政府的份额最低为61.84%，而北京市房地产开发项目总销售收入中有42.42%的份额流向政府。

过低的房地产税费对下一步房产税广泛税生产了不少障碍。前任财政部部长谢旭人曾回应，下一步税收制度改革的重点将还包括对房地产交易环节征税的有关税种展开晶格，并研究逐步在全国冲出房产税等。

房地产开发和交易环节税费营业税：全额5%根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税限于税率5%.自2010年1月1日起，个人将出售严重不足5年的非普通住房对外销售的，全额征税营业税。个人将出售多达5年(含5年)的普通住房对外销售的，减免营业税。

契税：全额3%-5%，普通住宅减为1997年公布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，土地和房屋的交易交易中，购房或购地的单位和个人要交纳契税，税率为成交价的3%-5%.如果个人出售的是出租普通住宅，可以享用减为征税契税的优惠政策。印花税：全额0.03%或0.05%据1988年公布的《中华人民共和国印花税暂行条例》，房屋产权证和土地使用证归属于征收凭证，税率为0.03%或0.05%.土地增值税：土地增值额的30%-60%1993年公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，为了调节土地增值收益，按照出让房地产获得的收益，减除法定扣减项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税亲率展开征税。限于税率为增值额的30%-60%.企业所得税：企业收益25%根据《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税的税率为25%.企业每年收益总额减除征税收益、各项扣减以及容许填补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

个人所得税：卖房差价20%《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产出让扣除应纳个人所得税，以出让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%.城市确保建设税：7%1985年公布的《中华人民共和国城市确保建设税暂行条例》规定城市确保建设税以纳税人实际交纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和县5%，乡村1%.教育附加费：5%教育附加费是为不断扩大地方教育经费的资金来源征税的政府性基金，自1986年7月起征税，初期费率为2%，2005年10月1日起提升到3%.如今，教育费可选、地方教育可选两项费率合计将约5%.土地出让金一般占到到楼房售价40%国有土地使用权转让收益是政府以转让等方式配备国有土地使用权获得的全部土地价款。

从2007年起，土地出让收支全额划入地方基金支出管理。明确到住宅用地，某地块的土地出让金楼面地价一般占该地块日后竣工的商品住房售价的40%.房地产保留环节房产税：房产余值的1.2%1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算出来交纳。房产税的税率，依照房产余值计算出来交纳的，税率为1.2%；依照房产租金收益计算出来交纳的，税率为12%.个人所有非营业用的房产和国家机关房产免缴房产税。

(录：针对住房税的房产税，目前只在重庆和上海试点)城镇土地使用税：每平方米0.6-30元平均1988年公布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税以纳税人实际闲置的土地面积为计税依据，土地使用税每平方米年税额分别为：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。（来源：南方都市报采写：南都记者王卫国实习生温一冰）2012年我国房地产销售额6.4万亿元银行房贷利息8400亿元土地增值税2719亿元2011年土地增值税构建收益2062.51亿元，去年同比快速增长31.8%契税2874亿元2011年契税收益2763.61亿元，去年同比快速增长3.9%房产税1372亿元2011年房产税收益1102.36亿元，去年同比快速增长24.5%房地产营业税4051亿元2011年房地产营业税3630亿元，去年同比快速增长11.。

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