二季度北京商住房成交将暴跌但商场格局不受影响

本文摘要：近日，北京市统计局发布了《1季度北京市房地产市场运营情况》。数据表明，北京第一季度商品房新开工面积为327.3万平方米，同比上升36.9%。其中，住宅新开工面积为150万平方米，同比快速增长2.6%；写字楼为53.8万平方米，上升65.2%；商业、非公益用房及其他为123.5万平方米，上升43.3%。与此同时，商品房完工面积也有所增加。 据上述报告表明，全市商品房完工面积为270.2万平方米，同比上升35.9%。

近日，北京市统计局发布了《1季度北京市房地产市场运营情况》。数据表明，北京第一季度商品房新开工面积为327.3万平方米，同比上升36.9%。其中，住宅新开工面积为150万平方米，同比快速增长2.6%；写字楼为53.8万平方米，上升65.2%；商业、非公益用房及其他为123.5万平方米，上升43.3%。与此同时，商品房完工面积也有所增加。

据上述报告表明，全市商品房完工面积为270.2万平方米，同比上升35.9%。其中，住宅完工面积为96.3万平方米，上升52.9%；写字楼为74.4万平方米，上升16.7%；商业、非公益用房及其他为99.5万平方米，上升22%。

自3月26日北京实施招商类项目调控政策后，市场很快冰封。调控重拳已至，但调控余震如此反感却在意料之外，完全沦为业内共识。

北京2季度住宅市场将南北何方，商业闻地第一时间理解。政策在持续加码在北京明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住于等用途后，4月18日，北京市寄居建委、北京市规划国土委牵头公布《关于严苛商业办公类项目规划建设行政审核的通报》,具体了严苛商业办公类项目监管的实施细则。根据通报，3月26日前未办理施工许可证的此类项目,皆必须按照公告拒绝改动设计方案后,新的申请建设工程规划许可证。

在出租汽车政策实施将近一个月，政策又持续加码。4月19日上午，北京市规划国土委会同市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局牵头公布了《关于更进一步强化产业项目管理的通报》，不准擅自改变项目规划用途作为居住于用于，予以批准后不得出让和拆分销售。自此，商业办公类项目以及涵括科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目，都早已被明确要求不得私自更改为居住于用途。

伟业我爱人我家集团副总裁胡景晖分析，长期以来，部分研发企业利用政策打擦边球，将非住宅类用地改作住宅出售，以提供楼市加剧之利；一些购房者也利用此类改建住房不出租汽车、总价较低的特点来回避出租汽车政策，曲线购房。但这些改建的住房一般来说不存在面积小、产权年限较短、无法落户、用于商水商电、设计并不适合居住于等问题，所以购房者确实买了用作业主的并不多，其中的投资投机属性很轻。

胡景晖指出，3月26日北京对商业、办公类项目展开了出租汽车、限售、停贷，从而在市场需求外侧截断了针对此类改建住宅的炒房地下通道。将近两日，北京市政府明令禁止将商业办公类项目及产业项目更改用途，改作居住于，从而又在供给外侧挡住了针对此类改建住宅的炒房之路。供需两端双管齐下，北京已完全解除了非住宅项目改作住宅的擦边球式玩法。

房价下跌已是板上钉钉中原地产首席分析师张大伟指出：1、本轮调控政策是历史落地+政策力度最弱的一次。招商与学区房是本次调控的主要压制对象，各种政策变换实施，对市场的压力更加大。

从历史上首次针对招商类物业全面放宽调控政策。从市场成交量看，预计4月下半月将全面反映到网签数据上，招商签下成交量将跌幅多达60%。2、在过去几个月北京招商类物业每月签下都在3000套以上，预计在2季度有可能较慢跌500套以内。

非常简单的说也就是北京二手房市场约有多达40万套商用类物业（只统计资料最近10年成交价）其中25万套左右为住宅类物业。虽然可以卖给个人，但必需要合乎北京出租汽车标准，而且是无房户，不可以贷款。3、目前市场库存约商业6万套（其中2.3万套为住宅类物业）不能出售给企业，而之前90%为个人出售。

潜在供应还有多达15万套招商类物业受到影响！也就是本次政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人出售，未来将全部划入出租汽车或者企业出售！所以在这一政策压制下，招商成交量下跌，房价下跌早已是板上钉钉。与此同时，银行也从资金层面卡住了商用房的的七寸。伟嘉安捷机构认为，相似年中，不少消费者的贷款市场需求大大下降，近期不少外省市银行积极开展了消费金融产品，而目前北京地区的抵押消费政策仍然趋紧，商用房以全部停止抵押。从4月各家银行的抵押政策可以显现出，目前对于借款人自身资质的审查依然渐趋严苛，个人必需获取自身的工资流水，抵押用途为翻新或出售家具或珠宝等，在贷后必须获取现实的发票。

此外，由于商用房已停止交易，因此目前多家银行皆不拒绝接受个人名下商用房的抵押。全联房地产商不会商业地产研究会会长王永平分析指出，如今北京市政府有数规定，四环以内不容许新建大型商业项目，所以无论住宅出租汽车政策实施与否，主城区的商圈格局皆会不受影响。同时，王永平还透漏，现在在北京五六的环区域，未看见有大型商圈正处于规划中，或者说，没有影响力的商圈正在建设。因此他指出，当下的住宅出租汽车政策，对购物中心的商业地产格局会产生过于大影响，而对写字楼、酒店式公寓等招商类项目影响较小。

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